Tilstandsrapport er det lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Tilstandsrapporten øker tryggheten for alle impliserte parter i eiendomsskiftet. Rapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte.

Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, ettersom det ikke foretas åpning av konstruksjoner.

Forbrukerrådet og ny klageordning

Forbrukermyndighetene har over flere år forsøkt å opprette en klagenemnd for takstmenn. I forbindelse med lanseringen av Boligsalgsrapporten har en i prinsippet blitt enige om å opprette en egen klagenemnd for dette produktet. Leveres det tilleggsrapporter som nevnt overfor vil nemnda også behandle klager på disse. Alle klager fra forbrukere i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsmoduler kan rettes til denne nemndas sekretariat som mest sannsynlig vil bli ivaretatt av Forsvarets Bygningstjeneste.

Helge Fjellro tilbyr verdi- og lånetakst av:

• Boligeiendommer
• Selveiende leiligheter
• Borettslagsleiligheter
• Hytter og tomter
• Landbrukseiendommer

Taksten oppgir også en teknisk verdi for eiendommen.

Denne typen takster er den vanligste form for taksering og brukes i forbindelse med finansiering/belåning, ved salg og ved skifte (arv, skilsmisse og lignende).

Eierskifterapporten skal gi oversikt over eiendommens tekniske tilstand – uten kostnadsoverslag for påkrevde reparasjoner. En eierskifterapport er et dokument hvor synlige og vesentlige skader, feil eller mangler ved selve boligen anmerkes.

Rapporten er basert på en visuell besiktigelse av selve boligen, kombinert med fuktmålinger på områder hvor det er mistanke om fukt eller råte. Normal slitasje, elde, og mindre kosmetiske forhold medtas ikke i rapporten.

Rapporten omfatter ikke anmerkninger om tekniske forskriftsmangler eller bygningsmessige ulovligheter, da dette er myndighetenes oppgaver å kontrollere. Eierskifterapporten er en tilstandsrapport etter NS 3424 – Nivå 1 – og må ikke forveksles med en Tilstands- og tiltaksrapport etter NS 3424 – Nivå 2 – som er langt mer omfattende og tidkrevende. Denne medtar blant annet nødvendige påkostninger og utbedringsmetoder. For boliger som er i generelt dårlig stand anbefales en Tilstands- og tiltaksrapport.

Rapporten angir ingen verdikonklusjon for boligeiendommen. Denne kan imidlertid avtales som en tilleggsytelse fra takstingeniøren. Eierskifterapporten anbefales først og fremst brukt av de som skal selge sin bolig.

Egenerklæring

Eierskifterapporten må sees i sammenheng med en egenerklæring som selger fyller ut. Denne «Egenerklæring for eier» vil være en meget viktig del av den eierskiftekontrollen som skal foretas på boligeiendommen. Egenerklæringene er ment å fange opp eventuelle feil, skader og mangler som ikke er mulig å besiktige av en takstingeniør.

Egenerklæringen er laget som en huskeliste/sjekkliste for eier. Det kan være ting man ikke tenker over i det daglige, men som får stor betydning når eiendommen skal avhendes. Samtidig gir egenerklæringsskjema nyttig informasjon om «historien» på boligen, som normalt bare eier kjenner til eller burde kjenne til.

Målet med egenerklæringen og selve rapporten er at du som selger, i størst mulig grad, skal sikre deg mot overraskelser og reklamasjoner fra kjøper etter at boligen er solgt. Det er derfor av avgjørende betydning at selger ikke holder tilbake informasjon, men gir fullstendige og korrekte opplysninger om boligens tilstand og historie.

Avhendingssloven

Det er Avhendingsloven som regulerer forhold mellom selger og kjøper. Avhendingsloven pålegger deg som selger et ansvar overfor kjøper for skjulte feil og mangler ved boligen. Den stiller vesentlig sterkere krav til den informasjon selger plikter å gi, enn hva den gjør til kjøperens undersøkelsesplikt. Loven har etter NITO Taksts mening gjort vår Eierskifterapport særdeles aktuell.

For selger er fallhøyden stor – risikoen og ansvaret likeså – ved avhending av fast eiendom. Kjøper har rett til å få utbedret feil og mangler eller få prisavslag i hele fem år etter overtagelsen av boligen.

Mange tror at de kun er ansvarlig hvis man bevisst har holdt opplysninger tilbake, men det er viktig å være klar over at du som selger har et objektivt ansvar for skjulte feil og mangler. Det vil si at du som selger er ansvarlig for vesentlige skjulte feil og mangler, selv om du på salgstidspunktet ikke kjente til feilene.

Som selger er du i tillegg ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentlige krav dersom du ikke har reservert deg i salgsoppgave eller kontrakt. Loven gir anvisning på når selger kan ha et ansvar overfor kjøper.

Av loven fremgår det at kjøper ikke vil kunne kreve erstatning av selger for:

• Feil og mangler som fremgår av den skriftlige salgsdokumentasjonen.
• Feil og mangler som bygger på opplysninger gitt av selger, og som ikke fremgår av den skriftlige salgsdokumentasjonen.
• Feil og mangler som er helt åpenbare eller som kjøper burde ha sett/forstått/forventet.
• Feil og mangler som selger skriftlig eller muntlig har frasagt seg ansvaret for.
• Feil og mangler ved fellesanlegg som er knyttet til eierseksjonen, ved salg av selveierleiligheter.
• Forhold som alene består i utløp av bygningsdelens, konstruksjonens eller materialets normale levetid/brukstid.

Dersom boligen er solgt etter Avhendingslovens � 3-9- «som den er» – må feil og mangler være vesentlige for at selgeren skal kunne stilles til ansvar. En vesentlig mangel er i følge rettspraksis pr dags dato 3-4% av salgssummen. Dette fritar ikke selgeren fra sin informasjonsplikt om feil og mangler han kjenner til eller burde vite om.

Konklusjon

Forbrukeren kan aldri bli helt trygg mot feil, men risikoen kan reduseres. Våre medlemmer har en god faglig bakgrunn, og de er oppdatert gjennom etterutdanning og løpende informasjon fra NITO Takst. Våre medlemmer besitter svært gode datahjelpemidler, spesialutviklede programmer for verditaksering og tilstandsrapporter, og de har alle en ansvarsforsikring som ivaretar kundens interesser i eventuelle erstatningssaker.

NITO Takst mener vi totalt sett har et godt produkt, og vi håper at bruken av Eierskifterapporter etter hvert vil øke, og at markedet vil innse nytten og behovet for en mer omfattende byggeteknisk undersøkelse, enn hva en verditakst kan gi.

Næringseiendommer takseres som regel med utgangspunkt i den kapitalen eiendommen kan generere.

Ved skader på hele eller deler av boligen, som f. eks. vannskade, konstruksjonsfeil, problemer med fukt og råte el.l., – er det mulig å bestille en skadetaksering. Problemet blir beskrevet og gjennomgått, med forslag til ny, fullverdig løsning, – og med et prisoverslag.

En skadetakst kan for eksempel brukes overfor et forsikringsselskap ved utbetaling av erstatning, eller som hjelp når man skal skaffe fagpersoner til utbedring av arbeidet.

En reklamasjon er kort fortalt en erklæring om innsigelser vedrørende en kontraktsgjenstand, og gir deg mulighet til å klage til selgeren ved feil eller mangler på varen eller tjenesten som du har kjøpt.

Det er altså et krav som følge av feil eller mangler ved en vare eller tjeneste. Retten til å fremme kravet følger av norsk lov (kjøpsloven, forbrukerkjøpsloven, håndverkertjenesteloven m.fl.).

Reklamasjonsrett

Reklamasjonsretten gir deg muligheten til å kreve utbedring, omlevering, prisavslag eller heving på grunn av feil eller mangler som eksisterte på kjøpstidspunktet.

Å reklamere innebærer at du gjør selgeren oppmerksom på at du mener du ikke har fått levert varen i henhold til avtale. Selgeren plikter da å undersøke saken og eventuelt utbedre gjenstanden. Reklamasjonsretten din er sikret gjennom norsk lovgivning.

Reklamasjonsfristen er den tidsfristen du har til å klage på varen eller tjenesten til selgeren, og er normalt inntil to eller fem år. Du må imidlertid rette reklamasjon til selgeren snarest mulig etter at feilen ble oppdaget.